คู่มือชาวต่างชาติซื้อคอนโดในประเทศไทยฉบับเริ่มต้น

โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่รวมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้นๆ ส่วนที่เหลือ 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทย กฎนี้ใช้มานานหลายสิบปีแล้ว แต่โควตาของบางอาคารอาจเต็มไปแล้วก็ได้

ก่อนจะตัดสินใจถูกใจห้องไหน ควรสอบถามนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรงว่าโควตาต่างชาติเหลือเท่าไหร่ เป็นขั้นตอนตรวจสอบมาตรฐานที่โครงการที่ถูกต้องจะตอบให้ได้

Freehold กับ Leasehold ต่างกันอย่างไร

Freehold ภายใต้โควตา 49% หมายถึงกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนในชื่อคุณที่กรมที่ดิน เหมือนกับผู้ซื้อคนไทย หากโควตาต่างชาติของโครงการเต็มแล้ว ทางเลือกทั่วไปคือ leasehold (สัญญาเช่าระยะยาว มักเป็น 30 ปีและต่อสัญญาได้) แต่ leasehold เป็นสิทธิ์ตามสัญญา ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ความคุ้มครองระยะยาวจึงต่างกัน ควรเข้าใจให้ชัดว่ากำลังถูกเสนอแบบไหน

การนำเงินเข้าประเทศให้ถูกต้อง

การจดทะเบียนซื้อคอนโดแบบ freehold ในนามต่างชาติ กรมที่ดินมักต้องการหลักฐานว่าเงินค่าซื้อเต็มจำนวนถูกโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ โดยมีแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารสำหรับยอดโอนที่สูงพอ

รายละเอียดเอกสารและเกณฑ์ขั้นต่ำกำหนดโดยธนาคารผู้รับโอนในไทยและอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรสอบถามธนาคารให้แน่ใจก่อนโอนเงิน เพราะถ้าขั้นตอนนี้ผิดพลาดอาจทำให้การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังยุ่งยากขึ้น

เช็คลิสต์ตรวจสอบก่อนตัดสินใจ

รายการสั้นๆ ที่ควรตรวจสอบก่อนเซ็นเอกสารผูกพันใดๆ

• โฉนดที่ดิน (Chanote) ตรงกับห้องและชื่อผู้ขายที่กรมที่ดิน
• หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคล — ยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระติดห้อง
• โควตาต่างชาติที่เหลืออยู่ในอาคาร เป็นลายลักษณ์อักษร
• สำหรับโครงการใหม่/ยังไม่สร้างเสร็จ: ผลงานของผู้พัฒนาโครงการที่ผ่านมา
• ภาระผูกพันหรือจำนองที่จดทะเบียนติดห้องอยู่หรือไม่

ทำงานร่วมกับทนายความ

ทั้งหมดนี้ไม่ทดแทนการให้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่เป็นอิสระตรวจสอบสัญญาซื้อขายก่อนเซ็นหรือโอนเงิน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมูลค่าการซื้อ และเป็นขั้นตอนที่คุ้มค่าที่สุดในกระบวนการทั้งหมด